Fondos de inversión inmobiliaria: qué son, cómo funcionan y qué tipos hay

Los fondos de inversión inmobiliaria son un tipo de fondo en el que se invierte en activos inmobiliarios con el objetivo de generar rendimientos. Estos rendimientos se pueden conseguir alquilando el activo o vendiéndolo cuando haya aumentado su valor. A continuación, te explicamos cómo funcionan, así como sus características, ventajas y tipos.

Son fondos de inversión que invierten en distintos tipos de inmuebles, es decir, son fondos con bienes raíces como locales comerciales, oficinas, naves industriales o viviendas. Con esta inversión se busca obtener ganancias, por ejemplo, con el alquiler del inmueble o con su venta a un precio superior al de compra.

Estos fondos inmobiliarios no solo invierten en bienes raíces, sino también en empresas relacionadas con el sector inmobiliario. Además, la unidad de inversión es la participación, por tanto, los inversores que compran participaciones se convierten en partícipes.

Por otro lado, un aspecto importante es que para ser considerados fondos de inversión inmobiliaria al menos el 70 % de la inversión debe hacerse en inmuebles (acabados, en construcción o sobre plano), derechos sobre bienes inmuebles o concesiones administrativas.

Los fondos de inversión inmobiliaria suelen tener una sociedad gestora (o administración empresarial) que organiza el fondo. Es decir, esta gestora es responsable de definir sus características: la duración, el riesgo, las condiciones, los términos y las garantías para los inversores, entre otros. Cuando todos los aspectos del fondo de inversión inmobiliaria estén definidos, los partícipes pueden comprar participaciones.

La sociedad gestora también tramita los activos del fondo y se encarga de todas las funciones de administración y representación. Sin embargo, el depositario es el responsable de las funciones de vigilancia y supervisión y el comercializador de las relaciones con los partícipes.

Antes de invertir en fondos inmobiliarios es recomendable conocer sus características para saber si es el tipo de inversión que más se ajusta a nuestro perfil de inversor y a nuestros objetivos de inversión. Estas son las características principales:

• Medio o largo plazo: estos fondos son una buena opción para inversores que quieran rentabilizar sus ahorros a largo plazo o, en algunos casos, a medio plazo.
• Comisiones: por lo general, este tipo de fondo suele cobrar comisiones de gestión y depósito, así como de suscripción y reembolso. Estas últimas, suscripción y reembolso, no podrán ser superiores al 5 % del valor liquidativo de la participación, como se indica en el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva. Ten en cuenta que las comisiones, si las hay, pueden variar según el fondo, por lo que es recomendable leer bien las comisiones que puede aplicar un fondo antes de comprar participaciones.
• Rentabilidad: la rentabilidad depende de los activos que formen el fondo, así como del tipo de fondo, si es directo o indirecto, y del mercado. Por ejemplo, el precio de un alquiler puede variar según la oferta y la demanda en un año determinado, lo mismo ocurre con la revalorización de un activo inmobiliario.
• Liquidez: estos fondos permiten los reembolsos de forma anual, aunque, por lo general, también es posible que se hagan con otra frecuencia (trimestral, semestral, etc.) En cualquier caso, no es el producto más líquido.
• Plazo de vencimiento: a diferencia de otros productos para ahorrar, como los Bonos del Estado o las Letras del Tesoro, los fondos de inversión inmobiliaria no tienen plazo de vencimiento. En concreto, el partícipe podrá tener participaciones en el fondo hasta que lo desee. Solo hay una excepción: si el fondo se disuelve. 
• Riesgo: el riesgo de estos fondos es medio o alto, ya que depende de los activos que tenga. Esto hace que no sea el producto de ahorro más indicado para inversores conservadores, que pueden optar por otras opciones menos riesgosas como los depósitos a plazo fijo.

Los fondos de inversión inmobiliaria se dividen en dos tipos: directos e indirectos.

• Directos: se invierte directamente en inmuebles para rentabilizarlos con la compraventa y el alquiler. Este tipo de fondo también se conoce como fondo de inversión en bienes raíces.
• Indirectos: para invertir en fondos de inversión inmobiliaria de forma indirecta no hay que adquirir inmuebles, sino invertir en empresas relacionadas con el sector inmobiliario o en SOCIMI. Es decir, invertir en empresas cotizadas que sí invierten en estos activos. Por ejemplo, las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son empresas que se dedican a comprar, promocionar o rehabilitar inmuebles para después alquilarlos o venderlos.

También se pueden clasificar de otras formas. Por ejemplo, según su finalidad:

• De alquiler: estos son los fondos que se rentabilizan a través del alquiler. Por ejemplo, la compra de una oficina que después se alquila a una empresa para obtener ganancias.
• De compraventa: en este caso, el fondo compra un inmueble para venderlo cuando se pueda hacer por un precio superior al de compra. Esta inversión suele considerarse a largo plazo, ya que el tiempo que puede pasar hasta obtener ganancias es indefinido.

La forma más fácil para invertir en fondos de inversión inmobiliaria es comprar participaciones a través de una entidad bancaria. De hecho, muchas entidades financieras de España ofrecen esta opción, aunque es posible que cobren alguna comisión por la gestión.

Para no pagar esas comisiones bancarias (de haberlas), también puedes comprar participaciones a través de la misma sociedad gestora del fondo. Sin embargo, esta opción es menos sencilla y no siempre está disponible: algunos fondos no permiten comprar participaciones sin intermediario.

Estas son las ventajas de invertir en fondos de inversión inmobiliaria:

• Diversificación: al invertir en un fondo de renta inmobiliaria estás invirtiendo en activos que pueden estar en diferentes países. Además, no solo se invierte en inmuebles, sino también en empresas relacionadas con este sector. También puedes comprar participaciones de varios fondos para una mayor diversificación.
• Facilidad: estos fondos te permiten participar en el sector inmobiliario de forma fácil y accesible, ya que no tienes que comprar inmuebles, sino una parte de ellos a través de tu participación en el fondo.
• Improbabilidad de impago: en España, el impago de los alquileres suele estar muy presente en los medios de comunicación. Al invertir en fondos de inversión inmobiliaria esta probabilidad de impago se elimina, ya que el inmueble no lo alquilas tú directamente.

Sin embargo, este producto de ahorro también tiene desventajas:

• Falta de liquidez: puede haber dificultades para obtener liquidez de los activos inmobiliarios, y es que, como ya hemos adelantado, no es un producto muy líquido. Para vender o alquilar un inmueble, y obtener rentabilidad con la venta o el alquiler, pueden pasar varios meses o incluso años. La venta de un inmueble se ve afectada por la oferta y la demanda, es decir, el precio se ajusta en función de estos dos términos. Además, los inmuebles no destinados a residencia habitual, por ejemplo, una nave industrial, suelen tardar más tiempo en encontrar arrendador.
• Dificultad de reembolso: el punto anterior, la falta de liquidez, puede llevar a dificultades para recibir el reembolso. Sin embargo, esta desventaja no suele ocurrir, solo en casos muy extremos y relacionados con el sector inmobiliario, por ejemplo, una crisis financiera por el ladrillo.

La rentabilidad obtenida con los fondos de inversión inmobiliaria tributa, aunque las ganancias (o pérdidas) solo se declaran cuando se haya obtenido el reembolso, es decir, al vender. Así, la diferencia entre el precio de adquisición (el precio de compra) y el precio de reembolso o transmisión (el previo de venta) debe sumarse a la base imponible del ahorro de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Se aplican los siguientes tipos impositivos:

• Hasta 6.000 €: 19 %
• De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
• De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
• De 200.000 € a 300.000 €: 27 %.
• Más de 300.000 €: 28 %.

Si quieres calcular la ganancia que has obtenido con el fondo de inversión inmobiliaria en el que tenías participaciones, recuerda que debes deducir las comisiones o gastos asociados al fondo que hayas tenido, a excepción del servicio de gestión discrecional e individualizada de carteras.

En resumen, los fondos de inversión inmobiliaria pueden ser un producto de ahorro interesante si quieres invertir a largo plazo y no te importa asumir algo de riesgo. Sin embargo, si eres un inversor conservador, prefieres un producto más líquido o recibir la rentabilidad cada mes, hay otros productos que se ajustan más a tu perfil de inversor, por ejemplo, los depósitos bancarios.